Коротко: арендованный государственный или муниципальный земельный участок можно приобрести в собственность без торгов только при наличии предусмотренного законом основания. Сам по себе действующий договор аренды не означает автоматического права на выкуп земли.
Одно из наиболее распространённых оснований для приобретения публичной земли связано с нахождением на участке принадлежащего заявителю здания или сооружения. Отдельно законодательство регулирует случаи заключения нового договора аренды публичного участка без проведения торгов.
Юридическое сопровождение аренды и выкупа земельных участков
LLV Legal сопровождает вопросы аренды и приобретения в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
Перед обращением в уполномоченный орган мы проверяем существующие права на участок и расположенные на нём объекты, основание первоначального предоставления земли, условия договора аренды, сведения ЕГРН и возможность оформления участка на требуемом праве.
Оформление аренды земли
Определяем основание и порядок оформления государственного или муниципального земельного участка в аренду.
Новый договор аренды
Проверяем право действующего арендатора на заключение нового договора без проведения торгов.
Выкуп земельного участка
Анализируем возможность приобретения арендованной или используемой публичной земли в собственность.
Земля под зданием
Сопровождаем оформление в собственность или аренду земли под принадлежащими заявителю зданиями и сооружениями.
Отказ органа власти
Проверяем законность отказа в аренде или выкупе участка и определяем способ дальнейшей защиты.
Регистрация права
Сопровождаем юридическое оформление результата после заключения договора или принятия решения.
Аренда государственного или муниципального земельного участка
Государственные и муниципальные земельные участки предоставляются в аренду как по результатам торгов, так и без проведения торгов в прямо предусмотренных законодательством случаях.
Поэтому для определения порядка оформления земли необходимо установить, к какой категории относится конкретная ситуация: требуется проведение аукциона либо у заявителя имеется предусмотренное законом основание для заключения договора аренды без торгов.
Если заявитель только планирует получить публичную землю и ещё не является её арендатором или правообладателем расположенного на ней объекта, применимая процедура может относиться к первоначальному предоставлению участка. Подробнее об этом — на странице «Предоставление земельного участка без торгов».
Можно ли продлить аренду земельного участка без торгов
В бытовой практике часто используется выражение «продление договора аренды». Земельный кодекс применительно к ряду таких ситуаций предусматривает заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов.
Однако действующий арендатор не во всех случаях получает такое право автоматически. Необходимо учитывать, на каком основании был заключён предыдущий договор и выполняются ли установленные законом условия для заключения нового договора.
В частности, значение могут иметь первоначальный порядок предоставления участка, своевременность обращения арендатора, наличие у других лиц исключительного права на приобретение земли, основания прекращения предыдущего договора и сохранение предусмотренного законом основания для предоставления участка без торгов.
Практически важно: вопрос о новом договоре аренды следует решать до окончания действующего договора. Для ряда случаев Земельный кодекс прямо связывает право арендатора с подачей заявления до истечения срока ранее заключённого договора.
Когда арендованный земельный участок можно выкупить
Наличие договора аренды само по себе не создаёт универсального права выкупить государственный или муниципальный земельный участок.
Для приобретения земли в собственность необходимо самостоятельное предусмотренное законом основание. Оно определяется с учётом прав заявителя, характеристик участка, расположенных на нём объектов недвижимости и иных юридически значимых обстоятельств.
В некоторых случаях публичный земельный участок может быть продан без проведения торгов. В других ситуациях продажа земли возможна только через конкурентную процедуру либо приобретение участка в собственность в конкретных обстоятельствах законом не допускается.
Поэтому перед обращением за выкупом необходимо проверить не только договор аренды, но и правовой режим участка и основание, на котором заявитель рассчитывает приобрести землю.
Выкуп земельного участка под зданием или сооружением
Одна из наиболее распространённых ситуаций — оформление государственной или муниципальной земли собственником расположенного на ней здания или сооружения.
Земельный кодекс предусматривает для собственников зданий и сооружений исключительное право на приобретение соответствующих земельных участков в собственность или аренду, если иное не установлено законом.
Продажа без торгов земельных участков, на которых расположены здания и сооружения, их собственникам либо собственникам помещений в них допускается в предусмотренных законом случаях.
При этом до подачи заявления необходимо проверить, действительно ли объект недвижимости создаёт соответствующее право на землю, каковы границы и площадь участка, имеется ли несколько правообладателей здания или расположенных на участке объектов и существуют ли ограничения на приобретение земли в собственность.
Важно: регистрация права собственности на объект недвижимости не означает, что собственник вправе потребовать любой выбранный им размер земельного участка. Характеристики предоставляемой земли должны иметь юридическое обоснование и соответствовать требованиям законодательства.
Если на земельном участке несколько собственников недвижимости
Дополнительные вопросы возникают, когда здание, помещения в нём либо несколько расположенных на одном участке объектов принадлежат разным лицам.
Для неделимого земельного участка Земельный кодекс предусматривает специальные правила. В зависимости от состава правообладателей земля может приобретаться в общую долевую собственность либо предоставляться в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Для приобретения участка в собственность в предусмотренной законом ситуации собственники здания, сооружения или помещений в них обращаются в уполномоченный орган совместно. Для оформления аренды законодательство предусматривает отдельный механизм взаимодействия с правообладателями.
Поэтому перед началом процедуры необходимо установить полный состав собственников и характер их прав на недвижимость.
Можно ли выкупить участок под индивидуальным жилым домом
Если индивидуальный жилой дом находится на государственном или муниципальном земельном участке, зарегистрированное право собственности на дом может иметь существенное значение для оформления земли.
Однако возможность приобретения участка, порядок оформления и условия выкупа определяются не только фактом существования дома. Необходимо проверить характеристики участка, правовой режим земли, сведения ЕГРН, соответствие расположенного объекта требованиям закона и отсутствие обстоятельств, препятствующих передаче участка в частную собственность.
Если участок ещё не сформирован либо сведения о его границах требуют изменения, до оформления права могут потребоваться дополнительные земельно-кадастровые процедуры.
Можно ли выкупить землю под коммерческим объектом
Правила оформления публичной земли под зданием применяются не только к жилой недвижимости. Вопрос выкупа возникает у собственников торговых, производственных, складских, административных и иных объектов.
При сопровождении такой процедуры мы проверяем право собственности на объект, характеристики земельного участка, вид разрешённого использования, существующие ограничения и основание приобретения земли.
Для бизнеса особенно важно заранее оценить не только возможность приобретения участка, но и юридические последствия оформления земли для дальнейшего использования, реконструкции или совершения сделок с объектом недвижимости.
Цена выкупа государственного или муниципального земельного участка
Выкуп публичной земли без торгов не означает её бесплатное предоставление.
Цена земельного участка определяется по правилам, применимым к соответствующему публичному собственнику и конкретному основанию продажи. Поэтому невозможно установить единую цену выкупа для всех земельных участков в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
При юридическом сопровождении мы отдельно проверяем порядок определения выкупной цены и документы, на основании которых она рассчитана.
Если вопрос связан непосредственно с размером кадастровой стоимости объекта недвижимости, соответствующая работа относится к отдельному направлению — оспариванию кадастровой стоимости.
Какие документы нужны для аренды или выкупа земли
Точный комплект зависит от основания оформления участка. Для первоначального юридического анализа обычно необходимы:
- договор аренды земельного участка и дополнительные соглашения к нему;
- выписка из ЕГРН на земельный участок;
- выписки из ЕГРН на расположенные на участке здания и сооружения;
- документы, подтверждающие права заявителя на объекты недвижимости;
- ранее принятые решения государственных или муниципальных органов;
- переписка с арендодателем или уполномоченным органом;
- уведомления об изменении или прекращении арендных отношений;
- отказы в предоставлении участка, заключении нового договора аренды или продаже земли, если они имеются.
После анализа определяется конкретное основание и формируется комплект документов для соответствующей процедуры.
Порядок выкупа земельного участка из аренды
Универсальной процедуры «выкупа из аренды» для любого арендатора не существует. Последовательность действий определяется конкретным основанием приобретения участка.
- Проверяем права на землю и недвижимость. Анализируем договор аренды, ЕГРН и документы на расположенные на участке объекты.
- Определяем основание приобретения участка. Устанавливаем, допускается ли продажа земли без торгов и имеет ли заявитель право требовать её предоставления.
- Проверяем характеристики участка. Оцениваем границы, площадь, разрешённое использование, ограничения и иные юридически значимые сведения.
- Готовим заявление и документы. Формируем обращение в уполномоченный орган с учётом конкретного основания выкупа.
- Сопровождаем рассмотрение заявления. Работаем с запросами органа власти, проектом договора и возникающими замечаниями.
- Оформляем право собственности. После заключения договора сопровождаем завершение процедуры и государственную регистрацию права.
Почему могут отказать в аренде или выкупе земельного участка
При предоставлении государственной или муниципальной земли без торгов уполномоченный орган проверяет наличие установленных законом оснований и отсутствие препятствий для предоставления участка.
Отказ может быть связан, в частности, с отсутствием у заявителя права на приобретение участка без торгов, правами других лиц, расположенными на земле объектами недвижимости, правовым режимом территории, видом разрешённого использования или невозможностью предоставления земли на заявленном виде права.
В ситуации с новым договором аренды отдельно проверяется соблюдение требований, установленных для действующего арендатора.
Перечень оснований для отказа в предоставлении публичной земли без торгов установлен Земельным кодексом и зависит также от применяемой процедуры. [oai_citation:1‡КонсультантПлюс](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/4d35767a8f63d3bc2ce02bfd883a6f3303a94972/?utm_source=chatgpt.com)
Что делать, если администрация отказала в выкупе земли
Отказ необходимо оценивать не изолированно, а вместе с заявлением, документами на землю и недвижимость и основанием, на которое ссылался заявитель.
Возможны ситуации, когда отказ связан с устранимыми недостатками документов или неверно выбранной процедурой. В таком случае эффективнее устранить препятствие и повторно обратиться в уполномоченный орган.
Если заявитель имеет предусмотренное законом право на приобретение участка, а отказ не соответствует требованиям законодательства, рассматривается административный или судебный способ защиты.
Судебное обжалование таких решений относится также к направлению «Земельные споры».
Аренда, выкуп и предоставление земли без торгов — в чём разница
Аренда означает предоставление участка во временное владение и пользование на условиях договора. Земля при этом остаётся в государственной или муниципальной собственности.
Выкуп приводит к приобретению земельного участка в частную собственность на основании сделки и последующей государственной регистрации права.
Предоставление без торгов — более широкое понятие. Без аукциона публичная земля при наличии законного основания может предоставляться на различных правах, в том числе в аренду или собственность.
Поэтому получение нового участка у государства и приобретение в собственность уже арендуемой земли — юридически разные ситуации, хотя в отдельных случаях к ним применяются связанные нормы.
Когда требуется уточнение границ участка
Проблемы с границами могут препятствовать оформлению арендных отношений или приобретению участка в собственность.
Если сведения ЕГРН о границах отсутствуют, содержат ошибку либо фактическое использование территории не соответствует зарегистрированным сведениям, сначала необходимо определить характер проблемы.
В зависимости от ситуации может потребоваться кадастровая работа, исправление реестровой ошибки, согласование границ либо разрешение спора с правообладателем смежного участка.
Подробнее — на странице «Установление и уточнение границ земельного участка».
Как LLV Legal сопровождает аренду и выкуп земли
В земельных вопросах важно определить юридическую конструкцию до подачи заявления. Ошибка в основании обращения может привести к отказу даже тогда, когда у заявителя существует иной законный способ оформить участок.
Мы сопровождаем:
- анализ действующего договора аренды;
- проверку права на заключение нового договора аренды;
- оформление аренды публичной земли без торгов при наличии основания;
- проверку возможности выкупа земельного участка;
- выкуп земли под зданиями и сооружениями;
- подготовку заявлений и комплекта документов;
- взаимодействие с государственными и муниципальными органами;
- анализ предложенной выкупной цены;
- обжалование неправомерных отказов;
- оформление и регистрацию возникшего права.
Стоимость юридического сопровождения
Сопровождение аренды или выкупа земельного участка — от 55 000 ₽.
Консультация земельного юриста — 7 000 ₽.
Стоимость зависит от правового режима участка, существующих прав на землю, основания выкупа или аренды, состава расположенных объектов недвижимости и объёма взаимодействия с государственными или муниципальными органами.
Судебное обжалование отказа оценивается отдельно после анализа документов и перспектив спора.
Связанные земельные вопросы
Частые вопросы об аренде и выкупе земельных участков
Можно ли выкупить арендованный земельный участок?
Да, если у арендатора имеется предусмотренное законом основание для приобретения конкретного участка в собственность. Сам по себе договор аренды автоматического права на выкуп не создаёт.
Можно ли выкупить земельный участок без торгов?
Да, в случаях, прямо предусмотренных земельным законодательством. Одним из распространённых оснований является приобретение участка собственником расположенного на нём здания или сооружения.
Имеет ли собственник здания право на землю под ним?
Земельный кодекс предусматривает для собственников зданий и сооружений исключительное право на приобретение соответствующих государственных или муниципальных земельных участков в собственность или аренду, если иное не установлено законом.
Можно ли продлить аренду государственного земельного участка без аукциона?
В предусмотренных Земельным кодексом случаях действующий арендатор вправе заключить новый договор аренды без торгов при соблюдении установленных законом условий. Такое право возникает не у каждого арендатора автоматически.
Когда нужно подать заявление на новый договор аренды?
Для случаев, когда право на новый договор основано на правилах для действующего арендатора, Земельный кодекс предусматривает в числе условий подачу заявления до истечения срока ранее заключённого договора аренды.
Можно ли выкупить землю под частным домом?
Такая возможность может существовать у собственника расположенного на публичной земле индивидуального жилого дома. Необходимо проверить права на дом, характеристики участка, правовой режим земли и отсутствие препятствий для передачи её в собственность.
Можно ли выкупить землю под коммерческим зданием?
Да, при наличии предусмотренного законом основания. Правила приобретения земли собственниками зданий и сооружений применяются не только к жилым объектам, однако конкретный участок и права на недвижимость необходимо проверять отдельно.
Если здание принадлежит нескольким собственникам, как оформить землю?
Для неделимых участков Земельный кодекс предусматривает специальные правила оформления земли при наличии нескольких собственников здания, помещений или расположенных на участке объектов. В зависимости от ситуации участок может оформляться в общую долевую собственность или аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
По какой цене выкупается государственная или муниципальная земля?
Цена определяется по правилам, применимым к конкретному участку, публичному собственнику и основанию продажи. Единой выкупной цены для всех земельных участков не существует.
Аренда земли без торгов и выкуп без торгов — это одно и то же?
Нет. Это разные способы приобретения прав на землю и для них предусмотрены разные основания. Право заключить договор аренды без торгов не означает автоматически наличие права приобрести участок в собственность.
Что делать, если отказали в выкупе земельного участка?
Необходимо проверить основание отказа, документы на землю и недвижимость и наличие у заявителя права на приобретение участка. Незаконный отказ может быть обжалован, а при устранимых препятствиях иногда целесообразно повторное обращение.
Нужно ли уточнять границы участка перед выкупом?
Это зависит от состояния сведений ЕГРН и конкретной процедуры. Если границы участка не определены надлежащим образом либо сведения содержат ошибки, до оформления права может потребоваться их уточнение.
Работаете ли вы с арендой и выкупом земли в Ленинградской области?
Да. LLV Legal сопровождает аренду и выкуп государственных и муниципальных земельных участков в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
Консультация по аренде и выкупу земельного участка
Если вы арендуете государственный или муниципальный земельный участок, хотите заключить новый договор аренды, приобрести землю в собственность либо получили отказ органа власти, направьте юристам LLV Legal имеющиеся документы.
Мы проверим основание оформления земли, оценим возможный порядок аренды или выкупа и предложим последовательность дальнейших действий.
Телефон: +7 (812) 409-34-53
E-mail: info@llvl.ru