Установление и уточнение границ земельного участка

Когда необходимо установить или уточнить границы земельного участка

Проблемы с границами нередко обнаруживаются не при первоначальном оформлении земли, а значительно позднее: при продаже участка, строительстве, установке забора, проведении кадастровых работ, разделе земли или межевании соседнего участка.

Сведения о земельном участке могут содержаться в ЕГРН, однако описание местоположения его границ при этом может не отвечать современным требованиям либо не позволять однозначно определить положение участка на местности. Возможна и другая ситуация: координаты внесены в реестр, но при кадастровых работах обнаруживается ошибка или пересечение с границами другого участка.

Чем установление границ отличается от уточнения границ

В бытовой речи эти понятия часто используются как взаимозаменяемые, однако юридическая задача может быть разной.

Установление местоположения границ — более широкое понятие. Необходимо определить, где именно проходит граница земельного участка и какими координатами она описывается.

Уточнение границ применяется к существующему земельному участку, сведения о котором уже содержатся в ЕГРН, когда описание местоположения его границ не соответствует установленным требованиям либо в нём выявлена предусмотренная законом ошибка.

Поэтому до начала процедуры важно установить текущее состояние сведений ЕГРН и понять, требуется ли обычное уточнение, исправление ошибки или разрешение спора о местоположении границы.

Как определяется местоположение уточняемых границ

При уточнении границ отправной точкой являются не только существующий забор или фактическое пользование землёй. Закон устанавливает последовательность источников, которые должны учитываться при определении местоположения участка.

В первую очередь используются сведения документа, подтверждающего право на земельный участок. Если такого документа нет — документы, определявшие местоположение границ участка при его образовании.

Если необходимые сведения о местоположении границ отсутствуют и в этих документах, закон предусматривает возможность учитывать границы, существующие на местности пятнадцать лет и более.

Что такое межевание земельного участка

Термин «межевание» обычно используют для обозначения кадастровых работ, в результате которых определяется или уточняется местоположение границ земельного участка и подготавливаются документы, необходимые для кадастрового учёта.

Кадастровые работы выполняет кадастровый инженер. Юрист не заменяет кадастрового инженера и не определяет координаты характерных точек участка.

Юридическое сопровождение особенно важно, когда проведение кадастровых работ выявляет правовую проблему: противоречия в документах, наложение границ, возражения соседей, реестровую ошибку или необходимость обращения в суд.

Именно поэтому LLV Legal не выделяет обычное техническое межевание в самостоятельную юридическую услугу: наша задача — разрешить правовую проблему, препятствующую корректному оформлению границ.

Согласование границ земельного участка с соседями

В случаях, предусмотренных законодательством о кадастровой деятельности, местоположение общей границы уточняемого и смежного земельных участков подлежит согласованию с заинтересованными лицами.

Предмет согласования — именно местоположение той части границы, которая одновременно является границей принадлежащего заинтересованному лицу смежного земельного участка.

Процедуру согласования в рамках кадастровых работ организует кадастровый инженер. Закон предусматривает проведение согласования посредством собрания заинтересованных лиц либо в индивидуальном порядке.

Результат согласования оформляется актом согласования местоположения границ, который является частью документации, формируемой по результатам кадастровых работ.

Что делать, если сосед не подписывает акт согласования границ

Сам по себе факт отсутствия подписи соседа ещё не позволяет сделать вывод, что границы невозможно уточнить. Необходимо установить причину отсутствия подписи и проверить, соблюдён ли установленный законом порядок согласования.

Если заинтересованное лицо надлежащим образом извещено, но в установленный срок не подписало акт и не представило обоснованных письменных возражений, закон предусматривает возможность считать соответствующее местоположение границы согласованным при соблюдении установленной процедуры.

Если же сосед представил письменные обоснованные возражения, они фиксируются в документах кадастровых работ. В таком случае необходимо оценить содержание возражений и возможность устранить разногласия без судебного процесса.

Когда согласовать спорное местоположение границы не удаётся, вопрос может перейти в плоскость земельного спора.

Наложение и пересечение границ земельных участков

Наложение границ может обнаружиться при подготовке межевого плана, проверке сведений ЕГРН или кадастровых работах на соседнем участке. Причины такого пересечения могут быть различными, поэтому универсального способа исправления не существует.

Сначала необходимо установить, какие сведения внесены в ЕГРН, на основании каких документов формировались участки и соответствует ли реестровое описание их действительному местоположению.

После этого определяется механизм устранения проблемы: уточнение сведений, исправление реестровой ошибки, согласованные действия правообладателей либо судебное разрешение спора.

Если между правообладателями уже существует конфликт относительно того, где должна проходить общая граница, подробнее смотрите страницу «Земельные споры».

Реестровая ошибка в границах земельного участка

Не каждое несоответствие сведений ЕГРН фактическому положению участка является технической ошибкой. В земельных вопросах существенное значение имеет так называемая реестровая ошибка — ошибка, воспроизведённая в ЕГРН из документов, на основании которых в реестр вносились сведения.

Для определения порядка исправления необходимо установить источник ошибочных сведений и понять, затрагивает ли исправление права владельцев соседних участков.

В отдельных ситуациях при уточнении общей части границ требуется одновременно скорректировать сведения о смежном участке. Действующая редакция Закона № 218-ФЗ предусматривает соответствующие механизмы кадастрового учёта.

Если исправление сведений фактически означает спор между правообладателями о местоположении границы, технической или кадастровой процедуры может оказаться недостаточно и потребуется судебное разрешение конфликта.

Можно ли изменить площадь участка при уточнении границ

Уточнение границ может повлечь изменение площади земельного участка, однако это не означает возможности произвольно увеличить участок за счёт свободной или соседней земли.

Закон устанавливает условия, при которых изменение площади допускается при уточнении местоположения границ. В межевом плане кадастровый инженер должен привести обоснование местоположения уточнённых границ.

Если фактическая задача состоит не в уточнении существующего участка, а в присоединении территории или изменении конфигурации нескольких участков, может потребоваться другая земельная процедура.

В таких случаях смотрите страницу «Раздел и перераспределение земельных участков».

Когда границы земельного участка устанавливаются через суд

Судебный порядок становится актуальным, когда юридически значимые разногласия о местоположении границы невозможно устранить посредством кадастровых работ и установленной процедуры согласования.

Перед обращением в суд необходимо определить не только желаемое прохождение границы, но и юридические основания соответствующей позиции. Анализируются документы на участки, сведения ЕГРН, материалы кадастровых работ, исторические документы, фактическое землепользование и иные доказательства.

Содержание исковых требований зависит от конкретной проблемы. Поэтому формулировать требование только как «узаконить фактическую границу» или «перенести границу» без анализа документов рискованно: способ защиты должен соответствовать характеру нарушения.

Судебные земельные конфликты мы отдельно рассматриваем на странице «Земельные споры в Санкт-Петербурге».

Экспертиза в споре о границах земельного участка

Если для разрешения дела требуются специальные знания в области землеустройства, геодезии или кадастровой деятельности, в судебном процессе может потребоваться экспертиза.

Эксперт может исследовать документы и сведения о земельных участках, сопоставлять реестровые и фактические данные и отвечать на поставленные судом вопросы в пределах своей компетенции.

При этом заключение эксперта является одним из доказательств по делу. Юридическая задача состоит не только в получении заключения, но и в правильном определении предмета спора, формировании требований, представлении необходимых документов и постановке значимых для дела вопросов.

Какие документы нужны для уточнения или спора о границах

Точный перечень зависит от истории земельного участка. Для первоначального юридического анализа желательно предоставить:

• актуальную выписку из ЕГРН на земельный участок;
• правоустанавливающие документы на землю;
• документы, на основании которых участок предоставлялся или образовывался;
• имеющийся межевой план и другие кадастровые материалы;
• старые планы, схемы и иные документы, содержащие сведения о границах;
• документы на объекты недвижимости, расположенные на участке;
• акт согласования границ и письменные возражения соседей, если они имеются;
• уведомления, решения Росреестра и иные документы по кадастровому учёту;
• материалы ранее рассматривавшихся судебных дел и экспертиз, если спор уже возникал.

Если каких-либо документов нет на руках, после первичного анализа можно определить, какие сведения необходимо дополнительно получить.

Как проходит работа LLV Legal

1. Проверяем сведения ЕГРН и документы. Определяем юридический статус участка и существующее описание его границ.
2. Устанавливаем причину проблемы. Разделяем отсутствие уточнённых границ, реестровую ошибку, кадастровое препятствие и реальный спор со смежным правообладателем.
3. Определяем необходимую процедуру. Оцениваем возможность решить вопрос посредством кадастровых работ, исправления сведений или согласования границ.
4. Взаимодействуем с кадастровым инженером. При необходимости юридическая позиция формируется с учётом результатов кадастровых работ и межевого плана.
5. Работаем с возражениями. Анализируем позицию правообладателей смежных участков и возможность внесудебного урегулирования.
6. Ведём судебный спор. Если согласовать границу невозможно, формируем судебную позицию и представляем интересы доверителя в суде.

Стоимость юридической помощи по границам земельного участка

Стоимость зависит от характера проблемы, состояния сведений ЕГРН, объёма документов, наличия возражений владельцев смежных участков и необходимости судебного разбирательства.

После анализа документов определяется юридическая задача и объём необходимого сопровождения.

Когда нужен земельный юрист, а когда кадастровый инженер

Кадастровый инженер выполняет кадастровые работы, определяет координаты и подготавливает межевой план.

Земельный юрист необходим, когда проблема выходит за рамки технического определения координат: документы противоречат друг другу, имеются возражения соседей, выявлена ошибка, затрагиваются права нескольких собственников либо требуется судебное установление границы.

В сложной ситуации эти направления дополняют друг друга: кадастровый инженер решает специальные технические вопросы, а юрист определяет правовой способ достижения необходимого результата.

Связанные земельные вопросы

Частые вопросы о границах земельного участка