Регистрация объекта недвижимости может включать государственный кадастровый учёт, государственную регистрацию права либо проведение этих процедур одновременно — в зависимости от объекта и основания оформления.
До подачи документов необходимо определить правильный порядок регистрации, проверить правоустанавливающие и технические документы, сведения ЕГРН и обстоятельства, способные привести к приостановлению.
Если Росреестр уже принял решение о приостановлении, сначала необходимо установить его конкретное основание, после чего определить, следует ли устранять выявленные препятствия либо обжаловать принятое решение.
Что включает регистрация объектов недвижимости
Под регистрацией недвижимости на практике могут пониматься разные юридические процедуры. В зависимости от ситуации необходимо поставить объект на государственный кадастровый учёт, зарегистрировать право на уже учтённый объект либо провести кадастровый учёт и регистрацию права одновременно.
Поэтому первым этапом является не заполнение заявления, а определение юридической задачи: что именно должно появиться или измениться в Едином государственном реестре недвижимости и какие документы являются основанием для этого.
Юрист анализирует существующие сведения ЕГРН, основания возникновения права, характеристики объекта и комплект документов, после чего формируется порядок дальнейших действий.
Важно: регистрационная процедура зависит от вида объекта и основания возникновения или изменения права. Универсального комплекта документов для всех объектов недвижимости не существует.
Какие объекты недвижимости мы сопровождаем
LLV Legal сопровождает регистрационные вопросы в отношении жилой, коммерческой и иной недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
Жилая недвижимость
Квартиры, комнаты, жилые дома, доли в праве и иные объекты, связанные с оформлением прав частных собственников.
Коммерческая недвижимость
Помещения, здания и иные объекты, используемые собственниками и организациями в предпринимательской деятельности.
Подробнее о юридических услугах по коммерческой недвижимости →
Земельные участки
Регистрационные и кадастровые вопросы, связанные с участками, их характеристиками и расположенными на них объектами.
Здания и сооружения
Анализ оснований для кадастрового учёта и регистрации, технической документации и сведений о земельном участке.
Оформление дома и земельного участка
Если регистрационная задача связана с загородным домом, земельным участком, незарегистрированным строением, реконструкцией либо несоответствием фактических характеристик объекта сведениям ЕГРН, может потребоваться комплексный анализ дома и земли.
Юридические услуги по загородной недвижимости →Государственная регистрация прав на недвижимость
Государственная регистрация подтверждает возникновение, изменение, переход или прекращение прав на недвижимость в случаях, предусмотренных законодательством.
Основанием для регистрационных действий могут выступать различные документы в зависимости от юридической ситуации: договоры, судебные акты, документы о наследовании, акты органов власти и иные предусмотренные законом основания.
До подачи документов необходимо проверить, соответствует ли выбранное основание требуемому регистрационному действию, правильно ли определены стороны и объект и отсутствуют ли противоречия с уже содержащимися в ЕГРН сведениями.
Проведённые государственный кадастровый учёт и государственная регистрация соответствующих прав удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
Государственный кадастровый учёт объекта недвижимости
Кадастровый учёт связан с внесением в ЕГРН сведений, позволяющих определить объект недвижимости и его характеристики.
Необходимость кадастрового учёта может возникнуть при создании нового объекта, образовании или изменении земельного участка, изменении предусмотренных законом характеристик объекта и в иных ситуациях.
Юридическая задача на этом этапе заключается в том, чтобы определить основание учёта, проверить правовую документацию и обеспечить согласованность юридической и технической частей оформления.
Постановка объекта на кадастровый учёт или изменение его характеристик не тождественны процедуре изменения кадастровой стоимости. Если задача клиента связана именно с размером кадастровой стоимости, используется отдельный правовой механизм.
Подробнее: оспаривание кадастровой стоимости недвижимости .
Когда кадастровый учёт и регистрация права проводятся одновременно
Федеральный закон № 218-ФЗ предусматривает ситуации, когда кадастровый учёт объекта и государственная регистрация права осуществляются одновременно, а также случаи, когда соответствующие процедуры проводятся отдельно.
Выбор порядка зависит от того, учтён ли объект в ЕГРН, какие действия с ним совершаются, какое право подлежит регистрации и на основании каких документов оно возникает.
Например, при оформлении вновь созданного объекта может потребоваться не только регистрация права, но и внесение в ЕГРН сведений о самом объекте.
До начала оформления мы определяем необходимую последовательность действий, чтобы документы были подготовлены именно для той регистрационной процедуры, которая требуется в конкретной ситуации.
Какие документы нужны для регистрации недвижимости
Состав документов определяется видом объекта, существующими сведениями ЕГРН, основанием возникновения права и регистрационным действием, которое необходимо совершить.
В зависимости от ситуации могут потребоваться:
- правоустанавливающие документы;
- договоры и иные документы по сделке;
- судебные акты;
- документы о наследовании;
- акты государственных органов или органов местного самоуправления;
- технический план;
- межевой план;
- документы на земельный участок;
- доверенности и документы о полномочиях представителей;
- корпоративные документы, если участником является юридическое лицо;
- иные документы в зависимости от основания регистрации.
Мы определяем необходимый комплект после изучения объекта и регистрационной задачи, а не по универсальному перечню.
Когда для регистрации недвижимости нужен кадастровый инженер
Если регистрационная задача требует подготовки технического или межевого плана либо проведения кадастровых работ, к оформлению привлекается кадастровый инженер.
Юрист и кадастровый инженер выполняют разные функции. Кадастровый инженер отвечает за профессиональную подготовку технической части кадастровых документов, а юрист анализирует правовые основания оформления объекта и регистрационные риски.
В сложных ситуациях важно согласовать юридическую и кадастровую части работы до подачи документов в Росреестр. Это особенно актуально для зданий, земельных участков и объектов, сведения о которых не соответствуют их фактическому состоянию.
Приостановка регистрации недвижимости в Росреестре: что делать
Решение о приостановлении означает, что государственный регистратор выявил обстоятельства, которые препятствуют проведению кадастрового учёта или государственной регистрации на основании представленного комплекта документов.
Федеральный закон № 218-ФЗ содержит перечень оснований для приостановления. В зависимости от ситуации причиной могут быть, например, отсутствие необходимых документов, противоречия между заявленными и зарегистрированными правами, обращение ненадлежащего лица, проблемы с характеристиками или границами земельного участка и иные предусмотренные законом обстоятельства.
Поэтому после получения решения о приостановлении важно не просто повторно направить тот же комплект документов, а установить конкретное основание приостановки и способ его устранения.
Что мы проверяем при приостановке
- решение государственного регистратора;
- поданные на регистрацию документы;
- сведения ЕГРН;
- правовое основание регистрации;
- техническую и кадастровую документацию;
- возможность устранения указанных Росреестром причин;
- основания для обжалования решения.
По общему правилу приостановление по решению государственного регистратора действует до устранения соответствующих причин, но не более трёх месяцев, если законом для конкретного основания не предусмотрен иной срок.
Обжалование решения Росреестра о приостановлении
Не каждое решение о приостановлении следует устранять путём подготовки дополнительных документов. Если вывод государственного регистратора не соответствует закону или представленным документам, необходимо оценить возможность его обжалования.
Действующее законодательство предусматривает возможность обжалования решения о приостановлении в судебном порядке, а также во внесудебном порядке через апелляционную комиссию.
Для обращения в апелляционную комиссию законом установлен 15-дневный рабочий срок с даты принятия решения о приостановлении.
Поэтому при получении приостановки лучше передать документы юристу сразу. До выбора способа защиты необходимо понять, что эффективнее в конкретной ситуации: устранить объективное препятствие или оспаривать само решение регистратора.
Отказ в государственной регистрации недвижимости
Если причины, препятствующие кадастровому учёту или государственной регистрации, не устранены в течение установленного срока приостановления, орган регистрации прав принимает решение об отказе.
Получение отказа требует отдельного анализа. Необходимо установить, можно ли исправить документы и обратиться повторно либо спор фактически перешёл в плоскость обжалования действий органа регистрации или разрешения иного юридического конфликта.
Простая повторная подача документов без устранения причины, послужившей препятствием для регистрации, обычно не решает исходную проблему.
Когда для регистрации недвижимости требуется обращение в суд
Регистрационную проблему не всегда можно решить исключительно взаимодействием с Росреестром. Иногда препятствие связано не с процедурой регистрации как таковой, а с существующим спором о праве, дефектом правоустанавливающих документов либо необходимостью установить юридически значимые обстоятельства.
В таких ситуациях сначала необходимо определить предмет будущего судебного требования и понять, позволит ли судебное решение впоследствии провести необходимые регистрационные действия.
Если проблема переросла в самостоятельный конфликт о праве собственности, сделке, объекте или действиях участников, работа может продолжаться уже в рамках судебного направления практики недвижимости.
Регистрационная проблема переросла в спор?
LLV Legal представляет интересы клиентов по спорам о праве собственности, сделках, истребовании недвижимости, регистрационных и иных спорах.
Судебные споры по недвижимости →Регистрация недвижимости после сделки
При сделке с недвижимостью регистрационный этап является частью общей юридической конструкции. Поэтому документы для регистрации желательно оценивать ещё на стадии подготовки договора, а не после его подписания.
Условия договора должны соответствовать сведениям об объекте, полномочиям сторон и выбранному способу перехода права. Для отдельных сделок значение также имеют согласия, корпоративные решения, нотариальная форма и другие обстоятельства.
Если требуется не отдельная регистрационная услуга, а комплексное сопровождение покупки или продажи объекта, подробнее: юридическое сопровождение сделок с недвижимостью .
Почему регистрационные риски лучше выявить заранее
Приостановка регистрации может привести не только к увеличению срока оформления. Если недвижимость является предметом сделки, регистрационная проблема способна повлиять на расчёты между сторонами, сроки исполнения договора и возможность приобретателя получить ожидаемый юридический результат.
При оформлении существующего объекта также важно заранее проверить, совпадают ли сведения ЕГРН, правоустанавливающие документы и фактические характеристики недвижимости.
Если объект приобретается, а не просто оформляется уже существующее право, до заключения сделки может быть полезна отдельная юридическая проверка.
Подробнее: проверка недвижимости перед покупкой .
Как LLV Legal сопровождает регистрацию недвижимости
1. Определяем регистрационную задачу
Устанавливаем, требуется ли кадастровый учёт, регистрация права, одновременное проведение процедур, изменение сведений ЕГРН либо устранение уже возникшей регистрационной проблемы.
2. Анализируем объект и документы
Проверяем сведения ЕГРН, правоустанавливающие документы, характеристики объекта и основания предполагаемых регистрационных действий.
3. Формируем порядок действий
Определяем перечень необходимых документов и, если требуется, участие кадастрового инженера, нотариуса или иных специалистов.
4. Готовим юридическую часть оформления
Работаем с договорами, заявлениями и иными юридическими документами в пределах согласованного объёма сопровождения.
5. Сопровождаем регистрационную процедуру
Контролируем прохождение соответствующего этапа и анализируем возникающие требования или решения органа регистрации.
6. Работаем с приостановкой или отказом
При возникновении препятствий определяем способ их устранения, возможность внесудебного обжалования либо необходимость судебной защиты.
Что получает клиент
Юридическое сопровождение регистрационной задачи
В зависимости от согласованного объёма работы LLV Legal обеспечивает:
- анализ документов и сведений ЕГРН;
- определение необходимого регистрационного действия;
- формирование перечня документов;
- юридическую подготовку документов в согласованном объёме;
- координацию работы с кадастровым инженером при необходимости;
- сопровождение регистрационной процедуры;
- анализ приостановок и отказов;
- подготовку стратегии их устранения или обжалования.
Конкретный объём сопровождения определяется после изучения объекта и регистрационной ситуации.
Стоимость регистрации объектов недвижимости
Итоговая стоимость зависит от вида объекта, состояния документов, необходимого регистрационного действия, наличия приостановки или отказа и объёма юридической работы.
Услуги кадастрового инженера, нотариуса и иных привлечённых специалистов, если они необходимы, оплачиваются отдельно.
Частые вопросы о регистрации недвижимости
В зависимости от ситуации может потребоваться государственный кадастровый учёт объекта, государственная регистрация права либо одновременное проведение этих процедур. Конкретный порядок определяется видом объекта и основанием оформления.
Кадастровый учёт связан с внесением в ЕГРН сведений об объекте недвижимости и его характеристиках, а государственная регистрация прав — с юридическим оформлением возникновения, изменения, перехода или прекращения соответствующего права в предусмотренных законом случаях.
Да, Федеральный закон № 218-ФЗ предусматривает случаи одновременного осуществления государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав. Применимость такого порядка определяется конкретной ситуацией.
Кадастровый инженер необходим, когда для учёта или изменения сведений об объекте требуется проведение кадастровых работ и подготовка соответствующей технической документации, например технического или межевого плана.
Необходимо изучить решение о приостановлении и представленные документы, установить конкретное препятствие и определить, следует ли устранить указанную причину либо обжаловать решение государственного регистратора.
По общему правилу приостановление по решению государственного регистратора действует до устранения причин, но не более трёх месяцев. Для отдельных оснований Федеральный закон № 218-ФЗ предусматривает специальные сроки.
Да. Действующее законодательство предусматривает внесудебное обжалование решения о приостановлении через апелляционную комиссию, а также возможность судебного обжалования.
Заявление об обжаловании решения о приостановлении подаётся в апелляционную комиссию в течение 15 рабочих дней с даты принятия решения о приостановлении.
Если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие государственному кадастровому учёту или государственной регистрации прав, принимается решение об отказе.
В зависимости от обстоятельств судебная защита может потребоваться для обжалования решения либо разрешения самостоятельного спора о праве или иной проблемы, без устранения которой регистрация невозможна.
Да. LLV Legal сопровождает регистрационные вопросы в отношении жилой и коммерческой недвижимости, земельных участков, зданий и иных объектов.
Стоимость юридического сопровождения регистрации объектов недвижимости в LLV Legal начинается от 55 000 ₽. Итоговая стоимость зависит от объекта, состояния документов и объёма необходимой работы.
Юридические услуги LLV Legal по недвижимости
Регистрация объектов является одним из направлений практики недвижимости LLV Legal. В зависимости от задачи регистрация может быть связана со сделкой, оформлением загородного или коммерческого объекта либо последующим судебным спором.
Все юридические услуги по недвижимости →
Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью →
Юридические услуги по загородной недвижимости →