Коммерческая недвижимость — коротко
Что сопровождаем: покупку и продажу коммерческих помещений, зданий, земельных участков и имущественных комплексов, аренду недвижимости, регистрацию прав и иные юридические вопросы, связанные с коммерческими объектами.
Что проверяем: объект, правообладателя, историю прав, ограничения и обременения, договоры аренды, земельные отношения, полномочия представителей, корпоративные документы и другие обстоятельства, способные повлиять на сделку или использование недвижимости.
Стоимость: сопровождение сделки с коммерческим объектом — от 55 000 ₽; со зданием или имущественным комплексом — от 120 000 ₽.
География: Санкт-Петербург и Ленинградская область.
1. Юридические услуги по коммерческой недвижимости
Коммерческая недвижимость требует комплексного юридического анализа. Для покупателя, продавца, собственника или арендатора имеет значение не только наличие зарегистрированного права на объект, но и возможность использовать недвижимость в соответствии с предполагаемой бизнес-моделью.
В зависимости от задачи юристы LLV Legal анализируют сам объект, правообладателя и контрагента, договорную конструкцию, земельные отношения, зарегистрированные ограничения и обременения, существующих арендаторов, корпоративные документы и иные юридически значимые обстоятельства.
Покупка и продажа
Проверка объекта и стороны сделки, подготовка и согласование договора, условия расчётов, передача объекта и регистрационные действия.
Юридический due diligence
Комплексный правовой анализ коммерческой недвижимости, документов, истории права, обременений, договоров и рисков, имеющих значение для приобретателя.
Аренда
Анализ и подготовка договоров аренды, проверка полномочий сторон, объекта аренды, существенных коммерческих условий и регистрационных вопросов.
Регистрация
Юридическое сопровождение регистрационных процедур, кадастрового учёта и работы с приостановками или отказами.
Здания и комплексы
Углублённый анализ объекта, земельного участка, состава имущества, договорных и регистрационных отношений.
Судебные споры
Формирование правовой позиции и представительство по спорам, связанным с правами на коммерческую недвижимость, сделками, использованием объектов и регистрацией.
2. С какими объектами коммерческой недвижимости мы работаем
Состав юридической проверки зависит от вида недвижимости. Коммерческое помещение в многоквартирном доме, отдельно стоящее здание и имущественный комплекс требуют разного объёма анализа.
LLV Legal сопровождает юридические вопросы в отношении:
- офисных и торговых помещений;
- нежилых помещений;
- складских и производственных объектов;
- отдельно стоящих зданий и сооружений;
- земельных участков коммерческого назначения;
- объектов, переданных в аренду;
- имущественных комплексов;
- иной недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности.
Для каждого объекта состав документов и проверочных действий определяется индивидуально после анализа предполагаемой сделки и целей клиента.
3. Покупка и продажа коммерческой недвижимости
При покупке коммерческого объекта необходимо оценить не только возможность зарегистрировать переход права собственности, но и юридические обстоятельства, способные повлиять на дальнейшее владение и использование недвижимости.
Юридическое сопровождение может включать проверку объекта и контрагента, анализ документов, подготовку предварительных соглашений и основного договора, согласование заверений, гарантий и ответственности сторон, разработку порядка расчётов, сопровождение передачи объекта и регистрационных действий.
Если клиенту требуется комплексное сопровождение непосредственно сделки купли-продажи, подробнее об этом формате: юридическое сопровождение сделок с недвижимостью .
4. Юридическая проверка коммерческой недвижимости перед покупкой
Проверка коммерческой недвижимости обычно шире проверки стандартного жилого объекта. Помимо сведений ЕГРН и документов о возникновении права, значение могут иметь существующие договорные отношения, земельный участок, характеристики объекта, его фактическое использование и структура самой сделки.
В зависимости от ситуации проверяются:
- сведения ЕГРН;
- право собственности и основания его возникновения;
- история перехода прав;
- ограничения и обременения;
- ипотека, аренда, сервитуты и иные зарегистрированные ограничения;
- судебные споры в отношении объекта;
- исполнительные и банкротные риски правообладателя;
- действующие договоры в отношении недвижимости;
- правовой режим земельного участка;
- корпоративные полномочия стороны сделки;
- соответствие документов предполагаемой структуре сделки.
Если необходима отдельная проверка без полного сопровождения сделки, подробнее: проверка недвижимости перед покупкой .
5. Проверка собственника и контрагента
При покупке коммерческой недвижимости анализ правообладателя может иметь не меньшее значение, чем анализ самого объекта. Особенно это актуально, когда недвижимость приобретается у юридического лица.
В зависимости от обстоятельств оцениваются полномочия лица, подписывающего договор, корпоративная структура и документы, наличие судебных споров, признаки финансовых затруднений, банкротные риски и другие обстоятельства, способные повлиять на устойчивость сделки.
Глубина такой проверки определяется стоимостью объекта, структурой сделки и выявленными рисками.
6. Аренда коммерческой недвижимости
При аренде коммерческого помещения юридическая работа не должна ограничиваться проверкой размера арендной платы и срока договора. Для бизнеса важны назначение и состояние объекта, порядок его передачи, распределение эксплуатационных расходов, возможность проведения работ, размещения оборудования и вывесок, условия доступа, ответственность сторон, основания досрочного прекращения и возврат обеспечительного платежа.
До заключения договора необходимо также убедиться в полномочиях арендодателя распоряжаться объектом и определить, существуют ли ограничения, способные повлиять на использование помещения.
Для договоров аренды зданий и сооружений на срок не менее года законодательством предусмотрена государственная регистрация. Регистрационные требования необходимо учитывать уже при подготовке структуры договора.
7. Земельный участок под коммерческим объектом
При приобретении отдельно стоящего здания анализ недвижимости не должен заканчиваться проверкой самого здания. Необходимо установить, на каком земельном участке расположен объект, кому принадлежат права на участок и на каком основании он используется.
В зависимости от ситуации значение могут иметь категория земель, вид разрешённого использования, границы участка, аренда, сервитуты, ограничения и иные обстоятельства, влияющие на эксплуатацию недвижимости.
Если основная проблема относится к границам, землепользованию, сервитуту или самостоятельному земельному спору, такая задача может потребовать отдельного анализа в рамках земельной практики.
8. Корпоративные вопросы при сделках с коммерческой недвижимостью
Если продавцом или покупателем является юридическое лицо, необходимо проверить полномочия лица, подписывающего договор, и корпоративные основания совершения сделки.
В частности, в зависимости от организационно-правовой формы, стоимости и обстоятельств сделки может потребоваться анализ правил о крупных сделках, сделках с заинтересованностью, положений устава и внутренних корпоративных документов.
Нельзя исходить из того, что любая сделка с дорогостоящей недвижимостью автоматически является крупной. Для этого необходимо отдельно проверить установленные законом критерии и обстоятельства деятельности конкретного общества.
9. Обременения и права третьих лиц
Коммерческий объект может быть вовлечён в действующие правоотношения с третьими лицами. Поэтому до приобретения недвижимости необходимо определить не только сведения о зарегистрированных ограничениях, но и содержание договоров и иных документов, способных повлиять на положение будущего собственника.
В зависимости от объекта анализируются:
- ипотека;
- аренда;
- сервитуты;
- запреты и ограничения;
- права пользователей объекта;
- договоры с арендаторами;
- иные права и обязательства, связанные с недвижимостью.
Юридическое значение конкретного ограничения определяется применительно к структуре сделки и предполагаемому использованию объекта.
10. Регистрация коммерческой недвижимости
Сделка с коммерческой недвижимостью может быть связана с государственной регистрацией перехода права, регистрацией ограничений или обременений, кадастровым учётом либо необходимостью предварительно устранить несоответствия в документах и сведениях об объекте.
Если в процессе оформления возникает приостановка, необходимо определить её конкретную причину и понять, может ли она быть устранена дополнительными документами либо требуется обжалование решения.
Подробнее о кадастровом учёте, государственной регистрации прав, приостановках и отказах: регистрация объектов недвижимости .
11. Здания и имущественные комплексы
При покупке здания объём юридической работы обычно существенно больше, чем при приобретении отдельного помещения. Требуется сопоставить сведения о самом объекте с правами на земельный участок, существующими договорами, обременениями и фактической структурой использования недвижимости.
Отдельной категорией являются сделки с имущественными комплексами. Их юридическая структура может включать не только объекты недвижимости, но и иное имущество, права требования, обязательства и другие элементы.
Поэтому до определения структуры сделки необходимо установить, что именно приобретает клиент: отдельные объекты недвижимости, совокупность активов либо имущественный комплекс с более сложным составом прав и обязательств.
Для зданий и имущественных комплексов объём проверки и сопровождения определяется индивидуально.
12. Судебные споры по коммерческой недвижимости
Спор может возникнуть как после совершения сделки, так и в процессе владения или использования коммерческого объекта. На этом этапе необходимо определить характер нарушенного права, надлежащий способ защиты, доказательства и экономический результат судебного процесса.
Споры могут быть связаны, в частности, с:
- правом собственности на недвижимость;
- оспариванием сделок;
- истребованием имущества;
- регистрационными вопросами;
- исполнением договорных обязательств;
- использованием объекта;
- правами третьих лиц;
- земельными отношениями.
Подробнее о судебной защите: судебные споры по недвижимости .
13. Как LLV Legal работает с коммерческой недвижимостью
- Определяем бизнес-задачу. Покупка, продажа, аренда, проверка объекта, регистрационная проблема или спор.
- Изучаем объект и структуру сделки. Определяем, какие документы и обстоятельства требуют проверки.
- Проводим юридический анализ. Проверяем права, документы, контрагента, ограничения, договорные и корпоративные вопросы.
- Формируем карту рисков. Отделяем обстоятельства, которые можно урегулировать условиями сделки, от рисков, требующих устранения до её совершения.
- Готовим договорную конструкцию. Корректируем или разрабатываем документы с учётом результатов проверки.
- Сопровождаем реализацию. Участвуем в согласовании условий, подписании, расчётах, передаче объекта и необходимых регистрационных действиях в пределах согласованного объёма работы.
14. Стоимость юридических услуг по коммерческой недвижимости
Стоимость зависит от вида объекта, структуры сделки, объёма документов, количества участников и глубины необходимой юридической проверки.
Консультация юриста по недвижимости — 7 000 ₽.
Проверка недвижимости перед покупкой — от 10 000 до 17 000 ₽.
Сопровождение сделки с коммерческим объектом — от 55 000 ₽.
Сопровождение сделки со зданием или имущественным комплексом — от 120 000 ₽.
Регистрация объектов недвижимости — от 55 000 ₽.
Для сложных объектов и нестандартных сделок состав работ и стоимость определяются после первичного анализа документов и структуры задачи.
15. Часто задаваемые вопросы
Что входит в юридическое сопровождение покупки коммерческой недвижимости?
Объём определяется конкретной сделкой. Как правило, работа может включать проверку объекта и продавца, анализ документов, подготовку или корректировку договора, согласование условий сделки, сопровождение расчётов, передачи объекта и регистрационных действий.
Чем проверка коммерческой недвижимости отличается от проверки квартиры?
При коммерческой недвижимости чаще требуется дополнительный анализ аренды, земельных отношений, корпоративных документов, фактического использования объекта и иных обстоятельств, связанных с предпринимательской деятельностью.
Можно ли заказать только юридическую проверку коммерческого объекта?
Да. Проверка недвижимости может быть самостоятельной услугой без полного сопровождения сделки. Её объём определяется после изучения объекта и документов.
Проверяете ли вы продавца — юридическое лицо?
Да. В зависимости от сделки анализируются полномочия, корпоративные документы, судебные и банкротные риски и другие обстоятельства, имеющие значение для устойчивости сделки.
Нужно ли проверять земельный участок при покупке здания?
Да. Для отдельно стоящего здания необходимо установить правовой режим земельного участка и основания его использования, поскольку земельные отношения могут непосредственно влиять на эксплуатацию приобретённой недвижимости.
Проверяете ли вы действующие договоры аренды?
Да, если объект передан в аренду и эти отношения имеют значение для сделки. Необходимо определить содержание действующих договоров и их возможное влияние на положение приобретателя.
Нужно ли регистрировать договор аренды коммерческого помещения?
Для договоров аренды зданий, сооружений и нежилых помещений, заключённых на срок не менее года, законодательством предусмотрена государственная регистрация. Конкретную регистрационную ситуацию следует оценивать с учётом объекта и условий договора.
Нужно ли корпоративное одобрение покупки недвижимости?
Не во всех случаях. Необходимость корпоративного решения зависит от организационно-правовой формы, устава, стоимости и характера сделки, а также иных обстоятельств. Эти вопросы проверяются применительно к конкретному юридическому лицу.
Можно ли проверить коммерческую недвижимость до внесения аванса?
Да. Более того, юридическую проверку целесообразно проводить до возникновения существенных денежных и договорных обязательств, когда условия сделки ещё можно изменить с учётом выявленных рисков.
Что делать, если Росреестр приостановил регистрацию сделки?
Необходимо изучить решение о приостановлении и представленные документы, установить конкретную причину и определить, следует ли устранить указанное препятствие либо обжаловать решение.
Работаете ли вы со зданиями и имущественными комплексами?
Да. Для таких объектов проводится более объёмный юридический анализ, поскольку необходимо учитывать состав имущества, земельные отношения, действующие договоры и другие связанные с объектом обстоятельства.
Сколько стоит сопровождение сделки с коммерческой недвижимостью?
Сопровождение сделки с коммерческим объектом стоит от 55 000 ₽. Для здания или имущественного комплекса стоимость сопровождения начинается от 120 000 ₽. Итоговый объём работы определяется исходя из объекта и структуры сделки.
Юридическая помощь бизнесу по коммерческой недвижимости
LLV Legal сопровождает юридические вопросы коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области — от проверки объекта и подготовки сделки до регистрации и разрешения возникшего спора.
Если задача связана не только с коммерческим объектом, посмотреть все направления практики можно на странице юридические услуги по недвижимости .
Для отдельной сделки: сопровождение сделок с недвижимостью . Для предварительного анализа объекта: проверка недвижимости перед покупкой .